身为房屋承租权人的杨亮,在房屋动迁前已离家出走多年且杳无音讯。后房屋被同住的外甥晓史与动迁单位签订旧房改造回搬协议,按协议晓史被安置本市大沽路某号一处商品房。但杨亮的兄弟杨泉、杨强认为晓史侵犯了杨亮的权益,起诉法院要求判令该安置房应属晓史与杨亮共有。近日,静安区法院一审判决涉案房屋属杨亮与晓史按份共有,杨亮占房屋份额的三分之一产权,晓史占房屋份额的三分之二产权。
本市威海路某号原承租房由杨亮租赁,晓史为该房屋同住人。 1995年5月,杨亮因患精神病外出失踪下落不明,2011年6月被法院宣告死亡。早在2001年11月28日,晓史曾出具承诺书一份,内容为:威海路某号房屋租赁人杨亮因患精神病,于1995年出走失踪至今未归,现该房屋拆迁,我是该房屋同住成年人,与杨亮系舅甥关系,我现在安置要求回搬,产权做 (我)个人产权。同年12月2日,晓史与动迁安置单位签订拆迁安置协议,被安置一处56.98平方米商品房。2003年,晓史支付了相关费用,该房屋产权登记至晓史名下。
2012年1月,杨泉、杨强把晓史及晓史母亲阿珍告上法院称,他俩与杨亮及阿珍系同胞关系,他们的父母亲均于早年去世。而登记在晓史名下的涉案房屋,应为杨亮与晓史共有产权房,现杨亮被法院宣告死亡,属杨亮名下的房屋应由他们兄弟和阿珍三人法定继承。请求法院判令涉案房屋为杨亮与晓史共有。
法庭上,晓史及母亲阿珍辩称杨泉、杨强起诉资格不符,认为若要主张涉案房屋权利,应先撤销涉案的房地产权证,现该诉求已超过了起诉期限。在未推翻涉案房屋产权证的情况下,晓史的权利受国家物权法的保护。声称涉案房屋产权证的取得手段合法有效,且晓史与动迁单位签订有合同,全额支付了相应款项,晓史属于唯一的产权人,而杨亮对原房屋仅享有承租权,而非产权。
法院认为,本案中被继承人杨亮在宣告死亡前其父母亲均已死亡,且杨亮也没有配偶和子女。杨泉、杨强及晓史的母亲阿珍作为杨亮的兄弟姐妹,属第二顺序法定继承人,杨泉、杨强作为杨亮的法定继承人,有权起诉主张继承权。涉案房屋是基于原威海路房屋成套改造所获得的拆迁安置房屋。参照成套改造安置暂行办法作计价,涉案的房屋包括原威海路房屋的动迁利益,而杨亮是原房屋的承租人,对涉案房屋享有相应的权益。法院综合涉案房屋购房款出资情况及建筑面积构成等因素,酌情认定杨亮拥有涉案房屋份额的三分之一产权,晓史拥有涉案房屋份额的三分之二产权。因被继承人杨亮于2011年被宣告死亡,故继承应从杨亮被宣告死亡时开始计算,鉴于杨亮未留下遗嘱或遗赠,遂法院认定杨亮名下的权益按法定继承办理,由杨泉、杨强及阿珍共同继承。