【案情简介】

2002年，年过五旬的马女士和胡先生通过婚介相识之后开始交往。到了2004年，马女士因急需要资金周转，找到胡先生，希望他能配合演一出 “双簧”。马女士将自己的一套房子假意卖给胡先生，再由胡先生向银行贷款，贷款所得交由马女士用来应急。胡先生答应了马女士，双方签订了房屋买卖合同。为了顺利办妥贷款，马女士向胡先生出具了一张已收到42万元首付款的收条。之后，胡先生向银行申请到贷款90.8万元，其中60余万元由马女士支付了该房屋原来存在的抵押贷款，剩余的钱则打到了马女士的账户上，不久后，胡先生拿到了房屋的产权证，并以自己的名义归还贷款。2005年，两人结婚，并一同居住在马女士 “卖”给胡先生的房子里。婚后，胡先生将婚前老房子动迁得到的50万交给马女士，并向银行办理了委托马女士还房贷的手续。

两人结婚后感情并不好。去年，胡先生向法院提起离婚诉讼，经法院调解撤诉。马女士想到当初这套婚房已经 “卖”给了胡先生，为了要回房子，马女士向法院递交了诉状，要求认定当年的买卖合同无效。

马女士认为，当年两人的买卖合同并非真实交易，目的仅在于获取贷款，双方除了过户、贷款外并没有实质的买卖行为，自己也从未收取过胡先生的首付款，至于胡先生已经支付的房贷，自己愿意作为借款归还，而胡先生给自己的动迁款50万元，已经用于婚后的共同开支，不能认为是胡先生向银行的还款。胡先生认为，当年的合同签订后，银行已经将全部的90.8万元贷款划入马女士账户，自己还承担了相应的房产交易税费及中介费，之后一直到结婚前，也是自己在向银行还贷，婚后给马女士的50万元，是自己婚前的老房子动迁款，当时交给马女士，就是用来还房贷的。

【法院判决】

普陀区法院审理后认为，本案争议的焦点在于原、被告就系争房屋签订 《上海市房地产买卖合同》是否出自双方真实意思表示。经审理，原告以被告未付足房款为由，称双方系为取得银行贷款而签订房屋买卖合同。但根据法院查明的事实，被告办理贷款手续后，银行已将相应贷款90.8万元支付给了原告。且自2004年被告取得系争房屋产权证后至诉讼前的相当长的一段时间内，原告从未对合同效力提出过异议。即使如原告诉请理由，本次房屋买卖目的是为了贷款，而实际上原告获得了贷款并予以实际使用，亦不能得出房屋买卖行为无效的结论。

故法院综合上述情况，确认双方就系争房屋签订的合同是出自双方当事人真实意思表示，并无法律规定的合同无效的情形。即使存在被告未付足房款的情况，也不足以导致合同无效的法律后果。最终，法院判决驳回原告马女士的诉讼请求。近日，二审法院维持了原判决。

【胡珺律师说法】

民事法律行为，是以意思表示为构成要素的合法行为。既然为合法行为，当然要求意思表示真实。意思表示真实是指行为人在自觉、自愿的基础上做出符合其内在意志的表示行为。意思表示不真实的民事行为，可以撤销或宣告无效。意思表示真实包括两个方面：(1)意思表示自愿，任何人不得强迫。(2)意思表示真实，即行为人的主观意愿和外在意思表示一致。根据我国民法的有关规定，欺诈、胁迫，乘人之危的行为属于意思不表示不真实的行为，可以视情况撤消或宣告无效。而在本案中比较令人费解的地方在于马女士为了骗取贷款而签订买卖合同，是否就可以认为其主观意愿与外在意思表示不一致呢？其实非也，骗取贷款仅是其内心目的，为此要通过的买卖的方式来达到这个目的这是其完全清楚的，没有任何人对其进行过欺诈、胁迫或趁人之危，所以签署买卖合同依然是其真实意思的表达。举个简单的例子，有些人为了谋取钱财而非出于感情而结婚，但其婚后并不能因为结婚并非其真实意思表达而主张结婚的行为无效。