[案情简介]

秦老和老伴何某育有三子，秦一、秦二和秦三。何某于1989年3月过世，二老原来居住的本市长宁区江苏路某处房屋原系单位调配的公房，2001年6月秦老出资叁万元将该房屋产权买下，登记在其一人名下。2008年9月，秦老因病过世，在三兄弟商议该房屋如何继承的过程中，秦一突然拿出一张字条，该字条的签署人是秦老，签署日期是2005年的某日，内容为“此由江苏路某弄某号某室住户秦某某丧偶多年，至今未婚配，关于某室秦某同意产权转于儿子秦一所有”。秦二、秦三认为虽然笔迹为父亲手书，但父亲从未告知过此事，应该不是父亲真实意思的表达，该字条也不符合自书遗嘱的实质和形式要件，故不同意该房由秦一一人继承。后秦一诉至法院要求按照遗嘱继承该房屋产权。

[法院判决]

法院审理后认为遗嘱是遗嘱人死后生效的法律行为，且是遗嘱人生前对其死后财产或事务的安排。而本案的字条所反映的内容仅能反映出秦老生前愿意将其名下房产转于秦一所有的意愿，而非对其死后财产的处分意见。因此不能认定为遗嘱，判决驳回原告诉请。

此后，秦二、秦三书秦一法定继承期间，秦一另行提出确权纠纷，认为依据上述字条，该房屋的实际产权人应该是其本人，而不是父亲。

法院审理后认为，该字条虽然体现了秦老有将房屋赠予秦一的意思表示，但是不动产的赠与生效应以登记为准，因为并未办理赠与并更手续，故原告要求确认其为房屋产权人的依据不足。

【胡珺律师说法】

根据不动产的登记制度，《合同法》第187条规定赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国房地产管理法》的规定，赠与房产的，应当向房产管理部门申请房产权属变更登记。因此，不动产的权利转移是以登记过户为准，在没有过户登记之前，财产权利没有发生转移。在这之前，赠与人可依据合同法的规定，撤销赠与。